Una de las decisiones más importantes que tendrá que tomar es si alquilar o comprar una casa. Las personas que alientan a comprar una casa en lugar de alquilar normalmente hacen que si usted está alquilando, está desperdiciando una gran cantidad de dinero. Desafortunadamente, estas mismas personas tienden a pasar por alto los costos significativos de poseer una casa. Sin embargo, hay dos cosas que es cierto es que muchas personas no están familiarizadas con todos los costos asociados con la propiedad de una casa, y muchas personas no saben cómo comparar los costos de poseer una casa con el alquiler. Afortunadamente, tenemos un proceso que le permitirá evaluar sus opciones en prácticamente cualquier tipo de entorno de vivienda.

Ser propietario de una casa requiere desembolsos importantes en efectivo Para determinar el atractivo relativo de ser propietario de una casa, se deben considerar siete costos primarios. En primer lugar, si solicita un préstamo para comprar una vivienda, deberá pagar los intereses a la persona o institución que le prestó el dinero. Puede calcular este monto cada año multiplicando su tasa de préstamo por el monto pendiente del préstamo. Para la mayoría de las personas, el costo del gasto por intereses tiende a ser muy grande durante muchos años al comienzo del proceso de pago de la hipoteca, a menos que realice un pago inicial muy grande.

Por ejemplo, una tasa de préstamo de 5. 3040399% sobre un préstamo a tasa fija a 30 años requerirá que pague exactamente el doble del monto del precio de compra que acordó pagar cuando compró el préstamo. en casa, y una tasa de préstamo de 9. 3967767% requerirá que pague exactamente tres veces esa cantidad. Como puede ver en estos ejemplos, el costo del gasto por intereses puede ser mayor que lo que tendrá que pagar para alquilar un lugar comparable para vivir. Cuando los gastos por intereses se tienen en cuenta con los costos de mantenimiento, impuestos a la propiedad, seguros contra desastres naturales, seguro PMI, costos de cierre y comisiones de corretaje, se hace evidente que los costos de tener una casa son una pesada carga financiera.

Los beneficios de deducción fiscal tienen un valor mínimo para la mayoría de los propietarios Como compensación del costo de poseer un hogar, muchos expertos inmobiliarios pregonan la deducción de los impuestos a los intereses y los impuestos a la propiedad como un beneficio financiero de ser dueño de una casa. Sin embargo, para la mayoría de las personas, estas exenciones impositivas tienen un valor nominal, ya que el monto de los gastos por intereses incurridos por la mayoría de las personas es similar a la deducción estándar que les otorga el gobierno federal a los efectos de calcular los impuestos a la utilidad adeudados. Incluso entonces, el ahorro solo será la tasa de impuestos aplicada al monto de los gastos de intereses pagados que esté por encima de lo que podría haber reclamado mediante el uso de la deducción estándar. Por lo tanto, a menos que saque un préstamo grande y tenga una tasa de interés realmente alta sobre su préstamo, el beneficio de la deducción fiscal será de valor marginal.

Además, incluso si puede aprovechar el escudo fiscal de intereses hipotecarios y el escudo fiscal de la propiedad, no tiene mucho sentido que gaste un dólar para ahorrar un cuarto.

El beneficio del capital ganado a través de la apreciación del hogar está sobrevaluado Algunos expertos inmobiliarios también le informarán que debe tener en cuenta el hecho de que, si compra una casa, se beneficiará en el futuro como el hogar. aprecia en valor Sin embargo, para aprovechar la equidad ganada a través de la apreciación en el valor de su hogar, tendrá que vender su casa en algún momento en el futuro con el fin de obtener la ganancia. Desafortunadamente, una vez que venda su casa, todavía necesitará un lugar para vivir, y es muy probable que el precio de otras casas en su área también se haya apreciado. Por lo tanto, cualquier ganancia recibida a través del valor apreciado de su hogar tendrá que volver a ser el costo de comprar otra casa, a menos que compre una casa de menor valor, o se mude a otra ubicación geográfica donde los precios de la vivienda sean sustancialmente menores.

Además, en lugar de mudarse, algunos expertos en bienes raíces recomiendan que ingrese el valor líquido de su vivienda mediante un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria. Sin embargo, debe evitar este tipo de préstamos a menos que tenga dificultades financieras inmediatas, ya que normalmente se utilizan para permitir que las personas disfruten de un nivel de vida que está más allá de sus posibilidades.

La mayoría de los propietarios desconocen cómo evaluar el nivel de precios de las casas en su área Sus padres, amigos y autoproclamados expertos en bienes raíces les han dicho a muchas personas que pueden ganar dinero invirtiendo en lo real mercado inmobiliario Sin embargo, el reciente colapso del mercado de la vivienda en muchas áreas de EE. UU. Ilustra el verdadero riesgo asociado con la propiedad de una casa. Por lo tanto, si desea invertir en bienes inmuebles y desea evitar quedar atrapado en futuras calamidades del mercado de la vivienda, necesita conocer las normas convencionales de préstamos hipotecarios que han establecido las principales instituciones de préstamos hipotecarios, y usted debe desarrolle una comprensión y apreciación de los múltiplos de ingresos de propiedad del hogar enumerados en la tabla a continuación. Al mejorar su conocimiento y comprensión en estas áreas, será mucho menos probable que quede atrapado en un mercado inmobiliario sobrecalentado que podría ponerlo en una espiral de muerte financiera.

Un enfoque práctico para analizar el mercado de bienes raíces en su área Como sabrá, Fannie Mae y Freddie Mac establecieron un ratio de deuda a ingreso convencional máximo del 28% para fomentar la prudencia de los préstamos hipotecarios estándares. La relación de frente limita la cantidad de ingresos brutos que puede gastar en pagos relacionados con la vivienda a fin de cubrir los costos de reembolso del principal, gastos por intereses, impuestos a la propiedad y costos del seguro. Con base en la proporción inicial, se calcularon los siguientes múltiplos de ingresos familiares para permitirle evaluar el nivel de precios de las viviendas en su área, en relación con lo que las personas de su localidad geográfica pueden permitirse.

Figura 1

Como posible comprador de bienes raíces, puede usar los factores de la tabla anterior para evaluar el entorno de la vivienda en su área. Por ejemplo, si la tasa de interés actual de un préstamo a tasa fija a 30 años es 5. 25%, el costo del precio mediano de la vivienda en su área no debe exceder 4. 2255 veces el ingreso familiar mediano en su área. Por lo tanto, si determina que el precio medio de la vivienda en su área es de $ 200, 000, el ingreso familiar mediano debe ser de al menos $ 47, 332 ($ 200, 000/4. 2255). Por el contrario, si determina que el ingreso familiar medio en su área es de $ 50, 000, el precio mediano de la vivienda no debe exceder $ 211, 275 ($ 50, 000 * 4. 2255).

Para recopilar la información que necesitará para aplicar esta metodología, debe comenzar por encontrar la tasa promedio de un préstamo a tasa fija a 30 años, que normalmente está disponible en su periódico local, y luego al encontrar el el precio medio de la vivienda y el ingreso familiar medio en su área.

Aplicación de la metodología Una vez que se ha reunido la información necesaria, debe comenzar su evaluación del mercado de la vivienda en su área comparando el precio medio de la vivienda con el ingreso familiar mediano. Si la relación entre los dos es igual al múltiplo en la tabla anterior, debe suponer que su mercado inmobiliario está completamente valorado, y por lo tanto no debe esperar ganar mucho dinero a través de la apreciación del valor de su hogar. En este tipo de entorno, su decisión de comprar o alquilar debe basarse en su análisis de punto de equilibrio entre las dos opciones.

En comparación, si su análisis de mercado determina que la relación entre el ingreso familiar medio y el precio medio de la vivienda en su área revela que las viviendas están infravaloradas, el riesgo de ser propietario de una vivienda debe considerarse atractivo y puede ganar dinero un inversionista de bienes raíces, asumiendo que la economía local permanece libre de cualquier tipo de riesgo idiosincrásico que pueda obstaculizar la capacidad de las personas en su área de ser propietarios de una casa.

Sin embargo, si encuentra que el precio medio de una casa en su área excede los múltiplos medios de ingreso familiar en la tabla anterior, debe tener precaución en términos de invertir en su mercado inmobiliario local, porque el múltiplo más alto le dice que el valor de las casas en su área es más alto que lo que puede ser sostenido por los ingresos familiares generados por las personas que viven en su área. En este tipo de entorno, el mercado de bienes raíces no es propicio para ser dueño de una casa, y si compra una casa, lo más probable es que esté pagando demasiado dinero por ello. Además, cuando el mercado de la vivienda se valora en estos niveles, es muy probable que te pongas en una posición en la que te quedes atascado como dueño de la casa durante un largo período de tiempo. Como resultado, probablemente sea mejor alquilar en este tipo de entorno.

The Bottom Line Su decisión de comprar una casa será una de las transacciones financieras más grandes de su vida. Por lo tanto, debe pensarse con anticipación, no debe basarse en la emoción y no debe tomarse a la ligera.Con esto en mente, si sigue los consejos descritos en este artículo, debería estar en una posición mucho mejor para tomar una decisión financiera prudente.